2020年度　第4回理事会開催報告　　　　　

　9月13日（日曜日）午前9時から第4回通常理事会を開催しました。出席者は理事7名、監事3名、オブザーバー2名（ホームライフ管理㈱）です。当日は午前中は11時15分に終了し、午後13時から特別に「長期大規模修繕計画」について議論して、午後15時過ぎに終了しました。

1．2020年7月度会計と8月度会計見通しの報告

　ホームライフ管理㈱から配布された「第33期会計報告書」に基づき7月会計報告と、8月会計見通しの報告がありました。今までは確定した結果だけの会計報告でしたが、確定までに時間が長すぎるので今月からは8月決算の見通しも含めて報告されました。

2．給排水管検査の結果と今後の課題

給排水管路劣化診断を実施した「京浜管鉄工業㈱」から、やすらぎの街の皆さんに直接診断結果を報

告する「給排水管劣化診断結果報告会」を、来る10月25日（日曜日）10時～12時に開催することを決定しました。給排水管劣化診断結果報告会の案内は「やすらぎ臨時特別号」として近日中に全戸に配布します。

　尚、京浜管鉄工業㈱の「給排水管劣化診断結果」については、スカイタウンの「ホームページ」に既に掲載されています。又、当日の配布資料は事前に各戸に配布しますので、これやホームページにある状況資料を見て、「やすらぎ臨時特別号」の参加票にある意見質問欄（欠席者を含む）に記入投函をして頂くようお願いします。

3. 貯水槽問題

　8月3日に日立と防水用貯水槽の補修および受水槽の保守更新計画について話し合った後の「見直し見積もり」で、更新する場合の更新費用と、改修する場合のバブル更新込みの改修費用の2種類の見積もりを受領しました。その後の調査でFRP水槽の経年的な強度低下のレベルが分かってきて、水槽の中間的な塗装補修も行われていないので、震災時の消火活動に問題が発生する可能性等耐震性を考えて更新する方法が了承されました。

　又、長期計画用の数値として、FRP製とステンレス製の2種類の概算見積もりを入手したが、FRP製の経年強度低下問題を考えるとステンレス製の方がライフサイクルコストと言う意味で安くなりそうなので、長期計画にはステンレス製の見積もり値としておくこととしました。今年度末のタンク清掃に合わせて、FRP水槽の経年的な強度低下と仕切り板の強度低下を考慮した改修可能性や更新時期の見極めのため、「水槽診断士」の劣化診断を受けることを計画しています。

4．雨水桝閉塞対策

管路と桝（マンホール又はハンドホール）の閉塞問題は先月管理組合理事会のメンバーで予備調査し

たが、桝が小さすぎて中に入って加工ができず、事前調査止まりで終わった経緯もあり、当初専門業者に調査改善工事をお願いすることになりました。そのため日立の見積もりを受け、清掃のための桝の大型化も含めることとしました。改修のための掘削範囲が状況次第ということもあるため、桝の大型化込みで3段階の見積もりを受領していますが、実際に調査・工事をやりながら状況によって最終的な支払額を決定することとなりました。

4. 長期計画

・長期計画用「非常灯更新見積もり」の提示があった。既設設備と若干の寸法相違があるので、大規模修繕の天井塗装の前年に入れ替えるのが望ましいと言えます。

・配管改修のおおよその概算数値（長期計画設定用）を京浜鉄管㈱に要求中です。

・建屋劣化診断見積もり（長期計画での大規模修繕の時期、費用の確定のため必要と考えました）の進捗状況をホームライフから報告。コンクリート劣化・中性化については先行き見通しのために、もう少しデーターが必要なので、近隣住宅などのデーター入手の可能性をホームライフに打診中。

・日立点検項目の棚卸（長期計画と来期業務計画）。

分電盤更新の話もあるが、その前に日常の点検、清掃が基本にあります。しかし、特に、各戸の頭にある主幹的な盤については、東電や各戸との停電処置対応が必要なため、手を触れるのは難しいというのが実態です。雨水が浸入する盤もあります。こういった状況も踏まえ、現在管理している日立とも相談し更新タイミングを検討して行きます。

また、盤は多数あり全部のものが点検対象に入っている訳でもありません。例えば、現状で盤のラン　

プ点灯状態しか見ていないとか、内部の埃や錆を見る等の点検、清掃の範囲もきちんと決まっていませんし、上記のように、実際できない場所もあります。官庁提出資料だけでなく、今後状況を見直し、相互に合意した点検管理内容については記録として残る報告をしてもらう必要があります。新たに追加すべきとなった項目が1年以下のインターバルで必要となれば、来期の業務計画や委託契約に反映します。もっとインターバルの長いものや、今年度に追加実行する項目は、臨時工事として契約します。

・共用廊下や階段踊り場のアルミ手摺りの更新の是非の話があったが、数名の理事の観察では特に現状で問題はないと判断されたので、更新計画の必要性はないと結論されました。

・ゴミ収集場前の駐車禁止表示の設置は完了しました。

・ポンプ室屋上の排水改良工事後の目地の状態は点検で異常なしとの判定になりました。

・ポンプ室非常用発電機の不調問題。

台風シーズンが来たので、早急に点検修理を進めます。予定していた制御電源ブレーカーの交換はこの発電機の復調後に実行します。

5. その他

・井戸脇の漏水。見積もり受領後に工事を開始します。工事着工前の穴掘りと、着工後の実際に交換した部材の状況に合わせるため2本立ての見積もりとします。

・鳩対策の追加要求あり。ワーカーズコープの手で4号館も処置がされ、改善されている。しかし巣の除去や増殖防止をしないと、経路の移動をやっても根絶は難しいものと思われます。

・リフォーム廃材搬出時のエレベーター内装損傷。エレベータ会社に改修を依頼し補修費用をリフォーム業者に請求。リフォーム工事管理上の不具合もあるため、業者に改善を求め、管理センターにフォローをお願いしています。

・8号館西の「ＭＤＦ］（電話線配線盤）の鍵が壊れている問題。壊れた原因は鍵のかかった状態でこじ開けたものと見られ、キーのヒンジも変形しているので改修しました。ドア本体も変形しており、きちんと閉まらない状態でした。7号館と8号館のキーは一般の汎用キーであり、強度的に弱い。セキュリティー向上（盗聴防止）という意味ではドアーとキーの交換も今後検討した方が好ましいのですが今後の課題としました。

・鉄部塗装として、自転車小屋の柱根元の塗装に若干錆の進行が認められ、ゴミ捨て場や電灯柱状況も合わせて、現状確認、塗装履歴確認をホームライフに依頼し、緊急性が認められた場合は来期工事として起案することを検討します。

・「管理マニュアル」第3版をホームページに登録しました。第1版は2012年の大規模修繕担当の理事会が作成、第2版は2016年の理事会が担当設備改修記事を増補して作成。近く大規模修繕を控えて後続の理事会に工事計画進行の参考にしてもらうには、長期計画、大規模修繕の記事が少ないのでその部分を中心に増補しました。

・長期修繕計画の検討会

午後13時～15時まで理事会を延長して、長期修繕計画の検討を事前に配布された資料に基づいて行われました。資料で2020年度から2040年度までに予想される修繕項目に対して費用と必要性の是非について議論を交わしました。大きな出費は、外壁塗装などの大規模修繕に加え、ここへ来て障害対応、保険金対策として必要度が高まった配管修繕であり、これらで資金繰り（積立金増額と借入金）の大半が決まります。このため、今後、配管の状況について、住民の方への理解を促進すると共に、これらの大工事の所要費用の精度向上を検討します。また、費用が小さいもの、法的制約のないものは、毎年の補繕費用で対応できるという考え方で長期計画の検討を進めます。