令和元年度　第７回理事会開催報告

日時：　令和元年１２月８日（日）９時００分～１３時５分

出席者：　理事７名　　監事２名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL）

１０月３１日現在の月次収支、支出明細等の報告が次のとおりありました。雑収入５１，７８５円はテニスコート使用料、駐輪場登録使用料、遅延損害金等です。管理費等未収金は１１月現在滞納者１１名・金額７６１，８２７円です。大口滞納者については水道栓を閉めるなどの対策をしていますが今後とも様子を見ていきます。滞納者については督促するなど回収に努めていきます。水道の漏水については水道会計からみて大きな漏水は確認できませんでした。一般会計から積立金に充てても良いのでないか。

２．管理組合活動報告について

（１）高木剪定について

６号館北側のヤマモモの剪定を行いましたが、もっと剪定してほしいとの意見がありましたので、対応を検討してまいります。

（２）高圧洗浄作業について

作業終了後、管理組合により確認を行ってまいります。

（３）エレベーターリニューアル工事説明会について

・工事期間中における対応は、それぞれで行っていただきたい。

・稲毛消防署、千葉西警察署、美浜郵便局に周知しました。また、関係する出入りの業者（生協・宅配便・リフォーム・新聞など）にも周知していきます。

・各住戸のリフォームについては工事期間中を除いて予定して下さい。

・終日停止期間中の対応策として連絡員を置くことについては、自治会とも相談し何をするのかなどを含めて検討してまいります。

（４）ゴミ対策について

　　いぜんとしてスプレー缶の混入があります。不燃物の捨て方については、我々自身の自覚が必要ですが、管理組合としても未回収のごみに張り紙をして自覚を促したらどうかという意見がありました。

（５）ワーカーズコープについて

　　　あいさつ程度は別にして、ワーカーズコープの作業員が作業中気づいたことを住人と直接やり取りすることのないようにしていきます。

３．その他

（１）給排水工事について（勉強会②）

給排水工事について、京浜管鉄工業株式会社による勉強会を行いました。

・今後、給排水管の工事をするにあたっては、現状を把握し判断材料とするためには事前の調査が必要です。

・現在の施工方法と材料を使えば建物がある限り大丈夫だと思います。

・せっかく工事するなら、やるべき所とやらない所をはっきりさせ、中途半

端にしない方が良いと思います。

・調査方法は、抜管調査、内視鏡調査、目視調査がありますが、内視鏡調

査及び目視調査で行います。それぞれの調査方法は次のとおりです。

・共用部分給水立管…各館１か所の内視鏡調査。この間、１時間程度の断

水があります。

　　　　　最上階エア抜き弁より内視鏡を挿入し、給水管内部の状況を調査します。

・共用部分給水横主管…目視調査。各館１スパン

　　　　　１階ピット内に入り目視にて給水管外面の状況を調査します。

・共用部分排水管…内視鏡調査。各館３系統。

　　　　　屋上通気キャップを脱着し、台所系統・汚水系統・洗面浴室系統の３系統の排水管内部の状況を調査します。

・専有部分給水給湯管…内視鏡調査。各館２住戸。断水時間は対象住戸１時

間程度です。

　　　　　水道メーター２次側、室内水栓より２か所の計３か所より内視鏡を挿入し、給水管、給湯管の内部を調査します。

・専有部分排水管…内視鏡調査。各館２住戸。

　　　　　台所、浴室・洗面・洗濯機パン排水口より２か所の計２栓より内視鏡を挿入し、排水管内部を調査します。

　　Ｑ：参考図面は竣工図面か。

　　Ａ：そうです。

　　Ｑ：内視鏡はどのくらい入るのか。

　　Ａ：排水管で２０～３０ｍ。給水管で２ｍ位です。

　　Ｑ：受水槽からの給水管も飲料水が流れるので調査したほうが良いが。

　　Ａ：次回には説明できるようにします。

　　　次回の勉強会は、１月１２日の理事会で行う予定です。

（２）令和元年度当初計画工事等の進捗状況と新たな工事について

順調に進んでいます。受水槽パイロット配管の交換は現在見積もりを依頼しています。

　　　　点検などで不具合のあるもの、また要望・意見があるものは見積もりをとって来期に備えてまいります。

（３）テニスコートについて

　　　ネットを設置し、視線を気にしないようにしたいと考えています。

（４）その他

　　○積立金について次のような意見がありました。

　　　・大規模修繕のために必要な積立金が足りない。今のままでは破綻してしまう。

　　　・これまでの理事などを含めた大規模修繕委員会を理事会とは別に立ち上げ、今までの流れを踏まえて話し合わなければ決められないのではないか。

　　　・修繕積立金の値上げは必須だが、その仕方や幅は話し合いが必要。

　　○階数表示板の設置について

・エレベーター工事に関連して、４号館の階数表示板を全ての階段に設置することについて、検討してまいります。

以上をもって議案の審議を終え１３時５分に閉会しました。

令和元年度　第６回理事会開催報告

日時：　令和元年１１月１０日（日）９時００分～１１時３０分

出席者：　理事７名　　監事２名　　顧問１名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL　川嶋氏）

９月３０日現在の月次収支、支出明細等の報告が次のとおりありました。

雑収入３９，０４５円はテニスコート使用料、駐輪場登録使用料、遅延損害金等です。支出は定例支出のほかは植栽委員会の４３，７８８円です。水道料について、漏水の発生はありません。管理費等未収金は１０月現在滞納者８名・金額５９７，７７２円です。また、所在がわかった１名については今後の動向を注視するとともに、他の未収金回収にも努めていきます。なお、

１０月に大元のメーターを交換したので従来のメーターによる記録との照合を行っていきたいとの報告について、注意深くみてほしいとの意見がありました。

２．管理組合活動報告について

（１）エレベーターリニューアル工事説明会について

　　　管理センター２階で１１月３日（日）午前１０時からと１１月１４日（木）午後６時から説明会を行いました。３日は７７人、１４日は１４人の方にお集まりいただきました。施工する三菱ビルテクノから工事内容、日程、工事期間中のお願いなどの説明が行われ、質疑応答が行われました。質疑応答及び意見は以下のとおりです。

Ｑ：事前工事の時は乗れるのか？

Ａ：９：００～１８：００は乗れません。意匠工事についてはこれからお知らせします。

Ｑ：改修後はスピードを上げてほしい。

Ａ：今のスピードと同じです。（付帯工事と確認申請が必要となる。）

Ｑ：事前工事、意匠工事の時、９：００～１８：００以外は使えるのか。

Ａ：使えます。

Ｑ：資料の表中、赤字の表記だけが使えない印象がある。

Ａ：わかりやすくします。

Ｑ：作業員の人数は。

Ａ：通常３人。状況によりプラスアルファします。

Ｑ：音の発生は。

Ａ：耐震対策工事の時、筒の中と機械室の中で発生します。本体工事ではドリルを使用するので発生します。

Ｑ：停電時のバッテリーはどこにあるのか。

Ａ：制御盤の中にあり、２年間もちます。停電時はバッテリーで最寄階へ動かし利用者が降りて戸が閉まるまで作動します。

Ｑ：耐震度は。

Ａ：明言できませんが、０９年・１４年の対策に適合していて３．１１地震を想定しています。地震時の仮復旧装置も付けるので停まっている時間は少なくなります。

Ｑ：工程表を自分で色付けしてみた。

Ａ：わかりやすくします。

Ｑ：週間工程表を２時間単位で記すなど、できるだけ詳しくしてほしい。出入りする業者（宅配便・食材など）への徹底を。

Ａ：わかりました。

Ｑ：１号機が工事で停止の時、いったん屋上に出て２号機を使うことは考えなかったのか。

Ａ：コストがかかりますし、１号機・２号機が同時工事日程だと大幅な日程調整が必要になり無理だと思います。検証してみます。

Ｑ：停電で最寄階に停止した時、センターに情報が届くのか。

Ａ：インターホンで会話ができます。

Ｑ：地震・台風などの時、救出までの時間は。

Ａ：大地震の場合は、同時に多数のエレベーターが停止状態になるので不明

です。

Ａ：台風１５号の時は、１階ずつ停止しました。

Ｑ：換気機能は。

Ａ：機器の交換はしますが、能力は現在と同程度です。

Ｑ：日程の赤の表示は２４時間停止か。

Ａ：作業時間としては９：００～１８：００だが、２４時間使用できません。

Ｑ：終日停止時の救急車などはどうするのか。

Ａ：警察・消防・新聞・郵便・宅配便業者などに事前に伝えます。

Ｑ：この工事の補助金は。

Ａ：補助金はありません。

Ｑ：ふれあいの街でのエレベーター工事で計画のずれなどはあったか。

Ａ：ふれあいの街では問題はありませんでした。自治会としてもＣＣに人を待機させるなど協力しました。今回についても終日停止期間は荷物を運ぶ（上がるとき）協力をするつもりです。（自治会長コメント）

Ｑ：遠隔操作ができるとのことだが。

Ａ：安全装置センサーを付けるので安心です。

Ｑ：１週間の工事工程表をエレベーター入り口と中に表示してほしい。

Ａ：掲示します。

Ｑ：家族が病気でエレベーターを使わないと外出できない。

　Ａ：事情は分かりますが、配布資料のとおり使えない時間帯がありますのでご理解いただきたいと思います。民生委員に相談します。

Ｑ：人手を集めシフトを組んで上り下りの対応できないか。

　Ａ：下りる手段はあるが、上るのは現実的な話として無理だと思います。また、３階と１４階を一律にはできません。

Ｑ：なぜ意匠工事に１週間かかるのか。エレベーターのカゴそのものは変更す

るのか。

　Ａ：乗り場の塗装・カゴの床張替え・カゴの壁のフィルム張り・昇降路内の清掃など時間がかかります。カゴの変更はありません。

・いつまでもきれいさを保つために清掃マニュアルを作って清掃してほしい。

●エレベーターリニューアル工事日程

（２）高圧洗浄作業について

次の日程で行います。皆様のご協力をお願いいたします。

※作業時間は、午前９時～午後４時を予定しています。

※共用部（作業対象エリア）に置いてある私物（玄関前に置いてある自転車・植木鉢等）を移動させて作業はしませんので、事前に皆様方で片付け・撤去等をよろしくお願いいたします。

※作業中、特に階段洗浄中は洗浄水が飛散しますのでご注意ください。

（３）給排水工事について

長期修繕計画のうち給排水工事について、ふれあいの街を含め多数のマンションで給排水改修工事実績のある京浜管鉄工業株式会社による勉強会を行いました。

・給水方式は、加圧給水方式で配水管から受水槽に取り入れた水を加圧ポンプで各戸へ送っています。

　　　・排水は、流し・浴室・洗面所・トイレから各戸内を通っているそれぞれの共用排水立て管で流しています。

　　　・給水管には、鋼管・樹脂ライニング鋼管・ステンレス鋼鋼管・銅管・樹脂管（ＶＰ・ＨＩＶＰ・ＰＰ・ＰＢ・ＸＰＥ）があり、耐用年数はそれぞれです。

　　　・排水管には、金属管では炭素鋼鋼管・鋳鉄管・アルファー管・硬質塩化ビニルライニング鋼管があり、また樹脂管では耐火二層管・耐火ＶＰパイプがあり、耐用年数はそれぞれです。

　　　・継手（管と管をつなぐ）は、金属製と樹脂製があり、また形もさまざまで耐用年数も違います。

　　　・配管（給水）の腐食例としては、異種金属接合による腐食・継手塗装内部の腐食・同種金属による腐食などがあります。

　　　・配管（排水）の不具合例としては、腐食ガスによる欠損・排水合流部の腐食・排水管の腐食・排水枝管の詰まり・排水横主管の詰まりなどがあります。

　　　・診断計画から工事までの流れは以下のとおりで、少なくても１～２年はかかります。

　　　　　　不具合の顕在化➔診断事業作業（事前打ち合わせ、診断位置の選定・決定）➔配管診断（内視鏡・抜管診断、診断場所の復旧）➔配管診断報告➔改修工事提案・概略設計➔改修工事実施設計➔組合総会➔改修工事実施➔メンテナンス

　　　・すぐにできることではないことを認識していただきたい。

　　　・住民へは丁寧な説明が必要です。

　　　・これまでの修繕履歴・漏水実績等をみせて頂き、その結果・調査方法・

予算をホームライフに提供し、報告していきます。

　　　以上のような話の後、参加者から次のような意見がありました。

　　　・前期理事会の計画を組みなおして議論してほしい。

　　　・計画があって積立金が決まる。計画の変更はあり得る。

　　　・来年の総会に積立金値上げの提案をしたい。

　　　・さらに議論を深めたい。

　　２回目の勉強会は、１２月８日の理事会で行う予定です。

３．その他

（１）ごみ対策委員会について

　　　１回目の会議が１０月１６日（水）午後１時３０分から行われました。今後の対策として、未回収の実態を調べる・置き場所の整備を検討する・千葉市発行のガイドブック「千葉市家庭ごみの減量と出し方」を配付する。自治会・やすらぎ・ふれあいの広報に記事を掲載する。等の意見が出されました。ちなみに「スプレー缶」が他のゴミと一緒に捨てられ、未回収となっているのが見受けられました。２回目は１１月１３日（水）に行います。

（２）クレームについて

　　・テニスコートの利用について、音（声）が大きい、またコート側から見

られているようだとのクレームがありました。前者については、テニスコート申込み申請時に注意することとし、後者については、ネット部分を下まで広げるための検討をすることにしました。

・落ち葉を飛ばす音がうるさいとのクレームがあり、９時以降に作業してもらうよう依頼しました。

（３）消防用連結送水管ホースについて

　　　　４・７・８号館に常設されているホースについて、防火管理者から点検の結果として、ほとんどのホースが使用目途の１０年を経過し、経年劣化・ライニングの剥離・金具の抜けなどで火災発生時に支障をきたす恐れがあり交換することが望ましいとの意見が出されましたので、予算化を検討していきます。

（４）緑化推進協議会について

　　　　緑化推進協議会は年２回植え方や高木剪定の講義を行っています。これからは、植栽委員会に出席を依頼してまいります。

（５）その他

・エレベーターリニューアル工事に関して、階段に手すりを設置してほしいとの意見が寄せられましたので、見積を依頼しました。

・１２月１５日（日）に新旧理事による意見交換会を行う予定です。

以上をもって議案の審議を終え１１時３０分に閉会しました。

令和元年度　第5回理事会開催報告

日時：　令和元年１０月１３日（日）９時００分～１０時５０分

出席者：　理事８名　　監事３名　顧問１名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL　川嶋氏）

　　８月３１日現在の月次収支、支出明細等の報告が次のとおりありました。

雑収入３６，５２５円はテニスコート使用料、駐輪場登録使用料、遅延損害金等です。支出は４号館のガラス修繕料３０，０６７円、７号館の警報器・漏水調査費９９，３６０円、８号館の保険料１，１５５，４７２円、水道使用料２，７０７，７５６円です。漏水の発生はありません。管理費等未収金は９月現在滞納者９名・金額９０５，９７０円です。うち長期滞納者は６名ですが１名からは１０月２５日に支払う確約を得ました。また、１名は所在がわかりましたので玄関に管理センターの電話番号と連絡を待っていますとの張り紙をしました。今後とも未収金回収に努めていきます。

２．管理組合活動報告について

（１）台風１５号の被害状況について

　　　倒木（４号館東側の街路樹・モミジバフウ）や折れた大枝（４号館南側歩道の街路樹・ヤマモモ）が道をふさいでしまったので、台風通過後の９日に業者に撤去を依頼し、回復しました。これに要した費用については一部を千葉市（稲毛土木事務所）に請求しました。

　　　この他、仕切り板破損（４件）、４号館エレベーター故障、火災報知機作動がありましたが、大事には至りませんでした。また、７号館のルーフバルコニーのカーペットが剥がれるという事態が発生しましたが、台風１９号の接近もあり１０月１１日に事前に切り取るなどの応急処置をしました。

　　　台風１９号接近に際し、１０月１２日午前８時４５分頃管理センターから館内放送を行いましたが、雑音や声が小さく聞き取れないなどの電話が相次ぎましたので、放送の方法や文言等について検討していきます。

（２）エレベーターのリニューアルについて

経費について合意し、実施時期については下記のように決まりました。

つきましては、広報やすらぎと各戸へのポスティングでお知らせいたします。ポスティングは、説明会開催も併せてご案内いたしますので、出欠について必ずご回答をお願いいたします。

●エレベーターリニューアル工事実施期間

●エレベーターリニューアル工事説明会開催日

（３）長期修繕計画（給排水工事）について

長期修繕計画特に給排水工事については、幸い給排水事故は多くないものの３０年間一度も実施していません。一方、ふれあいの街では既に実施しています。

長期修繕計画案は、専有部分の給水設備は各戸に任せるとした計画案と、専有部分の給水設備も共有部分と併せて行う計画案の２案があり、かかる経費についても当然違いがあります。課題となるのが専有部分の取扱いです。

大規模修繕工事は、給排水工事以外にも多くの項目があります。管理組合としては、やるかやらないのではなく、いつやるのか・何をやるのか・いくらかかるのかを総合的に検討・準備していきたいと考えます。そのための一環として、給排水の専門業者に相談していく勉強会を１１月以降実施していくこととしました。

３．その他

（１）スズメバチについて

　　外周道路にあった２か所の巣を処分しました。

（２）高木剪定について

　　剪定方法、経費の見積もりなどを行っていきます。

（３）クレームついて

　　６号館駐車場へのゴミ捨て対策として看板を設置します。

（４）緑化推進協議会の視察について

　　９月２９日に２名の視察者があり、意見交換後、敷地内を視察しました。

（５）ＣＣ委員会について

　　・集会室の折りたたみ椅子（約９０脚）を確認して、不具合のあるものは交換補充します。

　　・スリッパの予備を５０足追加しました。

　　・やすらぎ・ふれあい両管理組合で取り組んでいるごみ対策をスカイタウン全体として検討するため、両組合から環境担当・役員が１０月１６日（水）に話し合いを行います。

　　・ＣＣ内の非常灯が機能していないので、取替修繕を行ってまいります。また、２階階段踊り場及び通路の照明を明るくしてまいります。

　（６）共有部分の洗浄作業について

例年行っている各号館の階段・踊り場・廊下・スロープ等共有部分の高圧洗浄作業を１１月中旬から下旬に行います。日程は、掲示板でお知らせします。なお、玄関前のアルコーブに私物（自転車・植木鉢等）が置いてある場合、業者は撤去して作業することはいたしませんので、撤去のご協力をお願いします。

以上をもって議案の審議を終え１０時５０分に閉会しました。