令和元年度　第１２回理事会開催報告

日時：　令和２年５月１０日（日）９時００分～１２時１８分

出席者：　理事８名　　監事２名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．第３２回通常総会開催について（HL　川嶋氏）

（１）議案書案について

HL　川嶋氏から議案書案全般について説明を受け、各理事から指摘された文言・数字などの加除修正を行い、理事会としての成案を得ました。

その中で、水道料会計については、１年を通じて特に漏水などの不具合は見られないので、次期繰越金として計上されている7,976,710円のうち、600万円を各棟で分けて修繕積立金として振替することに決めました。

また、次年度主要計画工事については、①ガス漏れ警報器の更新：2014年11月に交換後、保証期間の５年が経過し、故障が散見されていることから全戸を対象に機器の交換を行う。【予算額3,709,750円】、②４号館屋内消火栓補給水槽交換：紫外線による水槽全体の劣化、強風による蓋の破損、経年劣化による逆止弁の性能低下の状況から水槽本体、各種弁・配管の更新工事を行う。【予算額2,000,000円】、③８号館雨水排水管改修工事：排水桝に接続する埋設部分の配管に破損等の不具合があり雨水排水系統が機能していないことから改修工事を行う。【予算額1,210,000円】、④各棟階段手摺設置：建築基準法施行令の改正（平成１２年）による階段・踊り場への手摺の設置義務化、居住者の高齢化対応から全館に設置する。【予算額6,270,000円】をそれぞれ計上することにしました。

（２）日程について

　　新型コロナウイルス感染拡大防止の非常事態宣言が出されているので、例年５月末開催を延期して、６月７日（日）午前１０時から管理センター２階で開催することにしました。

しかし、今後の状況次第では、見直しを行い、さらに延期ということも十分考えられます。

２．管理組合活動報告について

（１）給排水管調査結果

　３月２５日・２６日に行った８住戸の調査結果について、京浜管鉄工業㈱から説明がありました。なお、本日の説明は調査結果のみであり、判定・所見については後日提出するとのことでした。

　　概要は次のとおりです。

○共用部給水立て管　カメラ調査

　　・４号館１・２号室系統…配管内面に錆スケール付着、接続部に２ミリ程の錆こぶ生成

　　・５号館３・４号室系統…配管内面に全体的な錆スケール付着、接続部に１０ミリ程度の錆こぶ生成

　　・６号館３・４号室系統…配管内面に全体的に錆スケール付着、接続部に５ミリ程度の錆こぶ生成

　　・７号館１・２号室系統…配管内面に全体的に錆スケール付着、接続部に２０ミリ程度の錆こぶ生成

　　・８号館７・８号室系統…配管内面に全体的に錆スケール付着、接続部に１５ミリ程度の錆こぶ生成

　○共用部分給水横主管　目視調査

　　・４号館１０５号室…全体的に配管吊り金具に錆、ピット内・排水保温内が湿潤

　　・５号館１０３号室…全体的に配管吊り具に錆

　　・６号館１０１号室…全体的に配管吊り具に錆

　　・７号館１０６号室…一部配管吊り具に錆、配管被覆部切断ねじ部に錆の生成

　　・８号館１０４号室…一部配管吊り具に錆

　○共用部分排水管　内視鏡調査

　　・４号館４号室系統

雑排水管…配管内面に全体的に油脂状のスライム付着

汚水管…配管内面に全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム付着

台所排水管…配管内面の通気部が腐食により破損し全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム付着

　　・５号館３号室系統

汚雑排水管…配管内面の全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム　　付着

台所排水管…配管内面の全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム　　付着

　　・６号館２号室系統

汚雑排水管…配管内面の全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム　　付着

台所排水管…配管内面の全体的に塗膜の膨れ・錆、油脂状のスライム付着

　　・７号館４号室系統

雑排水管…配管内面の全体的に錆こぶの生成、油脂状のスライム付着

台所排水管…配管内面の全体的に錆こぶの生成、油脂状スライム付着

　　・７号館５号室系統

汚水管…配管内面の全体的に錆こぶの生成、油脂状のスライム付着

　　・８号館３号室系統

雑排水管…配管内面の全体的に錆こぶ生成、油脂状のスライム付着

汚水管…配管内面の全体的に錆こぶ生成、油脂状のスライム付着

台所排水管…配管内面の全体的に錆こぶ生成、油脂状のスライム付着

○専有部分給水給湯管　内視鏡調査

　　・４号館９０５号室　

ＭＢ給水管…目立った劣化なし

室内給水管…配管内面に小さく突起した腐食生成物が密集

　室内給湯管…配管内面に小さく突起した腐食生成物が密集

　　・４号館１４０７号室　

ＭＢ給水管…配管内面に小さく突起した腐食生成物が密集

室内給水管…配管内面に小さく突起した腐食生成物が密集

　室内給湯管…目立った劣化なし

　　・５号館３０１号室　

ＭＢ給水管…目立った劣化なし

室内給水管…配管内面に錆こぶの生成、小さく突起した腐食生成物が密集

室内給湯管…配管内面に錆こぶの生成、小さく突起した腐食生成物が密集

　　・６号館４０１号室　

ＭＢ給水管…錆こぶの生成、腐食生成物確認

室内給水管…配管内面に錆こぶの生成、小さく突起した腐食生成物が密集

室内給湯管…配管内面に錆こぶの生成、小さく突起した腐食生成物が密集

　　・７号館１０５号室　

ＭＢ給水管…目立った劣化なし

室内給水管…目立った劣化なし

　室内給湯管…配管内面に汚れ付着

　　・７号館９０５号室　

ＭＢ給水管…目立った劣化なし

室内給水管…目立った劣化なし

　室内給湯管…配管内面に汚れが付着

　　・８号館９０５号室　

ＭＢ給水管…緑青、腐食生成物の生成

室内給水管…目立った劣化なし

　室内給湯管…配管内面に汚れが付着

　　・８号館９０８号室　

ＭＢ給水管…腐食生成物の生成

室内給水管…目立った劣化なし

　室内給湯管…配管内面に汚れが付着

　○専有部排水管　内視鏡調査　

　　・４号館９０５号室　

台所排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨　　れから減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

雑排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨れ　　から減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

　　・４号館１４０７号室　

台所排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨　　れから減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

雑排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨れ　　から減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

　　・５号館３０１号室　

台所排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨　　れから減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

雑排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨れ　　から減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

　　・６号館４０１号室　

台所排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨　　れから減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

雑排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨れ　　から減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

　　・７号館１０５号室　

台所排水管…配管内面に錆こぶの生成、汚れ付着

雑排水管…配管内面の溶接部分や管端部分コーティング剥がれ・膨れ　　から減肉が懸念される状態、部分的錆の生成

　　・７号館９０５号室　

台所排水管…配管内面に油脂状のスライム付着、錆こぶから減肉が懸　　念される状態

雑排水管…配管内面に油脂状のスライム付着、錆こぶから減肉が懸念　　される状態

　　・８号館９０５号室　

台所排水管…配管内面に油脂状のスライム付着、錆こぶから減肉が懸　　念される状態

雑排水管…配管内面に油脂状のスライム付着、錆こぶから減肉が懸念　　される状態

（２）ベランダでの喫煙

　　隣家への配慮から、ベランダでの喫煙はご遠慮いただくようお願いします。

（３）わんこの会　

　　　ペットを飼っていながら、わんこの会に未加入者がいます。また加入者の中には、わんこの会は不要であるとの意見もあります。自治会、ふれあいの街管理組合と今後協議してきます。

（４）その他

　・エレベーター乗降時のカート利用について、エレベーター内の破損防止のため注意喚起していきます。

・現状において各戸の郵便ポストへチラシを配布しないようポスト周辺に掲示していきます。

以上をもって議案の審議を終え１２時１８分に閉会しました。

令和元年度　第９回理事会開催報告

日時：　令和２年２月９日（日）９時００分～１２時００分

出席者：　理事８名　　監事２名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL　K氏）

　12月31日現在の月次収支、支出明細等の報告がありました。雑収入22,600円はテニスコート使用料です。支出699,600円は台風被害等によるバルコニー隔壁交換修理などです。管理費等未収金は1月現在滞納者数10名（うち3名は1か月未納者）・金額1,006,329円です。1名については、千葉地方裁判所から不動産競売手続きが開始され、当社（ホームライフ管理株式会社）宛に照会書が送付されました。販売までには半年くらいかかると思いますが、目処が立ったと考えています。

督促状の送付のほか電話や訪問での直接連絡により２月支払いを依頼し、全額回収に努めていきます。

Ｑ：水道料金の差額の使い道については。

Ａ：これからのメーター交換の費用に充てればと思います。

２．管理組合活動報告について

（１）ワーカーズコープについて

　　・契約金額について

消費税アップを含めたここ数年の契約額を見直していきたいと思います。

・高木剪定についての予算（１００万円）について

予算内で検討を進めたいと思います。

　・清掃員控室のコンセント設置について

２万円で設置しました。

（２）日立産機について

　・２月２日（日）にテニスコート脇から漏水があり、井戸を３日間止めまし

た。調査したところ地中の塩ビ管から水が噴出しており、４万円で修理しました。

　・受水槽のパイロット配管について

腐食が進んでおり漏水すると地下が水で一杯になるおそれがあるので、予算化されていることもあり対応することとしました。

（３）ごみ対策委員会について

2月17日にごみ置き場に看板を設置することにしました。また、不燃ごみ区分け用の箱を設置します。

（４）エレベーターリニューアルについて

連絡通路階を表示するボタンの色分けを施工者と協議したが色分けはできないので、シールを貼ることにより対応することにした。

（５）長期修繕計画策定について

・住居を今後も良好な状態で維持管理していくためには計画的な修繕計画が必要であり、その一環としての給排水管の工事は欠かすことができません。　　　　次の（６）の調査結果の説明報告会を4月5日（日）に行う予定です。

・現在の修繕積立金の残高で今後の大規模修繕、並びに給排水管工事を実行できるか否かについての説明会報告会も同日に行う予定です。

（６）京浜管鉄について

給排水管の現状を把握し今後の判断材料とするため調査することとし、費用の見積もりを依頼したところ（税込737千円）が提示されましたが、更に交渉していきます。なお、調査対象戸数は、４・７・８号館は１棟当たり２戸、５・６号館は１棟当たり１戸で、主に現役員の住居を対象に実施することとしました。

（７）クレームについて

リフォームする音が幾日もしているとのクレームがありました。事前に掲示板でお知らせしておきたいので、工事する場合は、管理室まで一報をお願いします。

（８）その他

　・選挙管理委員会の設置について

次期（第33期）役員の選出にあたり、選挙管理委員会が設置され、理事長・副理事長２名の３名が選挙管理委員に選出されました。

以上をもって議案の審議を終え12時00分に閉会しました。

令和元年度　第１０回理事会開催報告

日時：　令和２年３月８日（日）９時００分～１１時５０分

出席者：　理事８名　　監事３名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL　K氏）

　1月31日現在の月次収支、支出明細等の報告があり、承認されました。

雑収入26,400円はテニスコート使用料、22,680円は自治会からの防犯灯電気代の戻し入れです。支出は、５号館上げ裏補修工事費143,000円、７号館隔壁板補修工事費139,700円などです。収支は、予算内で収まっています。

管理費等未収金は、２月現在滞納者数１１名（うち１か月未納者は４名）・金額1,186,978円です。３月は決算月なので50％に達するように努めていきます。

○理事長から、対応に注力するようにとの要請がありました。

２．管理組合活動報告について

（１）エレベーターリニューアルについて

　　・リニューアル工事は順調に進んでいます。

エレベーターの内装について、住人から箱の下部が傷つかないようにとの希望がありましたので対応を検討していきます。

    ・連絡通路階の表示については、施工者の三菱電機ビルテクノサービスと協議しています。

（２）ごみ集積所について

　　・これまでの看板に替えてルールをわかりやすくした看板を設置しました。

　　 特に、不燃ごみの種類別看板を設置しました。これに要した費用は、やすらぎの街管理組合と自治会が３分の１ずつ負担します。

・不燃ごみの区分箱を設置しましたが、当分、様子を見て今後とも区分箱が必要か検討していきます。

（３）ワーカーズコープについて

・契約金額値上げ

日常の清掃・植栽管理・夜間管理を委託しているワーカーズコープから最低賃金の上昇・消費増税・物価上昇・人出不足などに対応するため契約金額を５％上げて欲しいとの依頼がありました。

ＨLから、清掃関係は平均１０％値上げしているので５％は妥当である・清掃員の定着率が低いなどの意見があり、協議の結果、５％上げることで予算化することに決定しました。

なお、夜間管理業務については、必要性、対費用効果、管理システム導入などをふれあいの街管理組合と合同で検討・協議することにしました。

・高木剪定

3月11日に４号館、12日にテニスコート、13日に５号館そばの高木の剪定作業を行います。作業時間は午前８時～午後５時の予定です。

（４）京浜管鉄による給排水管の内視鏡調査について

本調査実施に当たっての下見（調査個所の確認等）を3月13日（金）に４・７・８号館は各棟２戸、５・６号館は各棟１戸について行います。

　また、これに続く本調査は３月下旬を予定していますが、日程等詳細は未定です。決まり次第掲示板にてお知らせします。

なお、本調査には各戸１時間ほどかかりますが、その間、調査家屋と同系列（301号室が調査する場合、301号室の上下階すべて）の家屋はすべて断水になり水道が使えませんので承知しておいてください。

（５）修繕積立金の今後、給排水管工事内容の住民説明会予定について

　4月5日（日）を予定していましたが、新型コロナウイルスが広がっていることへの懸念から協議した結果、中止することにしました。

報告説明会開催については、５月の総会前に行いたいと考えていますが、新型コロナウイルスの終息状況等、今後の様子を見ながら検討していきます。

（６）次期（第３３期）管理組合役員候補者の募集について

　　　3月10日（火）から16日（月）まで管理室で受け付けています。

立候補する方は、管理室備え付けの用紙に必要事項を記載の上、届け出てください。

以上をもって議案の審議を終え１１時５０分に閉会しました。

令和元年度　第８回理事会開催報告

日時：　令和２年１月１２日（日）９時００分～１２時４０分

出席者：　理事６名　　監事２名　　

（※ホームライフ管理をHLと表示します。）

議事内容について

１．月度状況報告について（HL）

　　11月30日現在の月次収支、支出明細等の報告がありました。（全体分は添付忘れ）雑収入32,552円はテニスコート使用料、駐輪場登録使用料、遅延損害金等です。支出のうち営繕費242,352円は、台風15号による倒木撤去・復旧作業費です。管理費等未収金は、12月現在滞納者数11名・金額975,304円で昨年度末に比べ10万円ほど多い状況です。督促状の送付、電話や訪問での直接の督促、また、2018年度分については、合算して引き落としが可能か否か打診してみるなど3月決算に向け督促を強化していきます。次回報告からは１か月滞納者についても人数を記します。

Ｑ：水道料金が異常に多い（３万円ほど）と思われる人がいるが水漏れは確認したのか．

Ａ：水漏れは未確認だが、この金額は異常ではない。前回、前々回と比較してみます。

・滞納しているのだから、これをきっかけに交渉し解消を図ったらどうか。

２．管理組合活動報告について

（１）ワーカーズコープについて

・高木剪定の提案

　　…台風15号により枝折れが多かった未剪定の木を優先的に実施してほしい。

Ａランク

①４号館南側クスノキ

②５・６号館北側クスノキ

③地下駐車場北側クスノキ

④８号館南側メタセコイヤの林…剪定実施５年目で枝が茂り芝に必要な日照

不足で芝生が衰退します。

⑤テニスコートブロック、ロータリー公園のクスノキ１本

Ｂランク

　　・４号館ブロック…ケヤキ

・７号館ブロック…ケヤキ

・８号館ブロック…ケヤキ

・テニスコートブロック

　　　４号館１階の住人より日照が遮られてしまうとの訴えがありますがそのままになっています。対応が必要です。

費用は、今期の場合は予備費を、来期の場合は予算を計上します。

・指摘事項について

　地盤沈下により段差や亀裂が生じている箇所についての指摘がありました。

  段差：歩道橋、スロープ（４号館）、敷石の目土流失、駐輪場（４号館）

亀裂：エントランス（７号館）、消火栓設置場所（７号館）、駐車場法面の亀裂（７号館西側）、

見た目だけでなく事故があれば補修が必要になります。見積もりを取っていますので今後どのようにするのか検討していきます。

　　・清掃員の休憩所について

　　　　倉庫が休憩所も兼ねているが、電源がなく不便です。見積をとったら２万円程度なのでコンセントを設置することにします。

（２）各館階段の手すりの設置について

　　　　　見積額は620万円。今後検討しますが総会決議が必要です。

（３）日立産機について

受水槽パイロット配管の交換は予算計上してありますが、検討してから実施します。　

（４）エレベーターリニューアル工事について

　　　　終日停止期間に連絡係を置くことについて、「誰が行うのか、具体的に何をするのか、何ができるのか、外部委託はできないか、ボランティアを募集するのか、報酬を払うのか」などを検討しましたが、連絡員は置かずに何かの際には管理センターに連絡してもらうが、住人個々に対応していただくこととしました。

工事期間の日程は、広報やすらぎに11月、12月の２回掲載しましたが、終日停止期間以外にも9時～13時、9時～18時の間停止する日があることを知らない人が見受けられますので、掲示板とエレベーター内部に日程表を掲示し、周知徹底することにしました。

　エレベーター内の色については、当初案は木目調で暗い感じがするので明るい色を基本に、現状に近い色がいいのではないかでまとまりました。

（５）業務スケジュールについて

今期理事会の今後の業務スケジュールについては、長期修繕計画案の検討・決定、次期役員選出、総会議案書の作成などがあります。

この中で、長期修繕計画案については、現在、2012年当時の理事会が共和設計事務所（2012年に行われた大規模修繕工事における監理者だった）に依頼し作成した計画案（以下、Ａとする）と2018年度理事会がホームライフ（やすらぎの街管理組合の管理会社）に依頼し作成した計画案（以下、Ｂとする）の２案があります。

Ａ・Ｂ案には修繕積立金総額に大きな差異が生じており、ひいては個々の修繕積立金にも値上げという形で影響してきます。

しかし今期理事会としては、やすらぎの街の健全な住環境を継続的に維持していくためにも、給排水の専有部を計画に含め、さらに最近の数値で作成されたＢ案の工事内容・時期などの内容を精査・決定し、さらに修繕積立金についても検討を行いたいと考えています。

また、その結果については、住民説明会の実施を踏まえた上で総会に提案したいと考えています。そのほか次の意見がありました。

・次期役員選出にあたっては、今期のように全員が新役員になるのはどうなのか、次回の理事会で話し合いたい。

・５・６号館は戸数が合わせて36戸と少ないので両館で１名にしてほしい。

（６）給排水管の内視鏡検査について

　見えないところだからこそ検査し確認する必要がありますので実施する方向で進めていきます。次回理事会に京浜管鉄に出席してもらい、日時、箇所などを相談します。

（７）ＯＢとの意見交換会について

管理組合理事等経験者との意見交換会が昨年12月15日（日）に行われました。主な内容は、長期修繕計画でした。

・修繕積立金の値上げの必要性

・ふれあいの街の修繕計画を参考にする。

・給排水工事に専用部分を含める必要があるか。

・共和設計の計画には専有部分は入っていない。

・ホームライフの計画には入っている。

・ホームライフ案を再度精査し積立金を検討する。

２回目は、1月19日（日）午後１時からを予定しています。

（８）その他

・高圧洗浄について

1月10日に手直し作業が行われました。

・ごみ対策について

1月6日の不燃物の回収に立ち会いましたが、不燃物の袋に可燃物が入っている、不燃物とスプレー缶が混入しているという例が数件見られました。これらは、回収されず、ごみ置き場に残されました。

今後とも、スカイタウン自治会、やすらぎの街・ふれあいの街両管理組合で注意喚起していきます。そのための掲示物を検討しています。

　　・クレームについて…他者への迷惑となりますのでおやめ下さい。

　　　①５号館南側駐車場で深夜までエンジンをかけ続けている。

　　　②４号館エレベーター内で煙草の臭いがする。

以上をもって議案の審議を終え12時40分に閉会しました。