2020年度　第7回理事会要旨

2020 年12月13日（日）午前9時から2020年度第7回通常理事会を開催しました。出席者は理事10名、監事2名、オブザーバー2名（ホームライフ管理㈱）です。当日午前中は11時30分に終了し、午後13時からは特別に「長期大規模修繕計画」について議論して、午後15時に終了しました。

＜連絡事項と配布資料の説明他＞

・4号館給水管の漏れと修善に関する説明会

　　12/6 （日）10時～11時管理センター２階会議室で4号館住民希望者と管理組合理事とで実施されました。配管腐食の進行が加速し水漏れ発生している状況と更新配管を写真により説明。工事内容・方法と資金繰り、決裁手順に関して特に異論なく更新工事を進めることが承諾されました。

＜工事関係＞

1．HLへの依頼事項の経過、進捗確認

　①　屋上防水

　　未処理案件があり、12月14日に、施工業者を呼び、現場を業者とホームライフ㈱とで確認する。屋上防水の不具合については、理事会の対処能力を超える所もあり、また、交渉ごとは、窓口を一本化した方がよいので、対業者の交渉はホームライフ㈱に委託します。屋上防水の保証は11月末で終了しているが、それ以前からの不具合処理が終わっておらず、また、同時に行った劣化診断の結果と照合すると、施工契約にあった点検、報告の不備もあるので、保証期間終了に際し、めりはりを付けます。これまでの対応、報告や修理、点検に関する質問回答延滞も併せて、業者上層部と管理会社の打ち合わせで前進を期待。

　②　配管更新、サッシ部品の長期計画数値

数値とりまとめに遅延があるので、ホームライフ㈱に督促。

　③　電気、水道設備保全委託業者への依頼工事の計画

・井戸脇バルブと一部周辺配管を含めて工事完了

・雨水用排水管の目詰まり対策。土管，桝蓋は材料手配済みであるが　交換は作業員不足で遅れています。

　　・４号館車止め、各所の扉、４号館スロープ、見積り依頼中

　　・屋内消火栓ポンプ配管改修　人手不足で遅れています。

　　・水槽非常発電機の改修　まずは調査見積しその後改修見積となる。

　　・防火用貯水槽12/12水槽入れ替え工事完了（見積以外に屋上横引配管腐食あり交換）

　　　追加見積となる。追加費用、未入手

　④　漏水原因となったポリブデン管の亀裂に関する分析（最終版）内容報告

・8号館水漏れポリブデン管分析結果では、内部起点の亀裂。内壁側から組織の断裂が進行し（顕微鏡観察）、赤外線分光分析によると配管内側から酸化劣化が進んでいる。配管に永久的な曲がり、塑性変形は見られるが、2012年当時の7号館の不良（建設時の配管曲げ加工の影響も亀裂要因と推定）のように断面が楕円に変形する所までは行っていない。

・2012年当時の7号館の不良多発と若干異なる要素もあるが、7、8号館で採用された給水管末端のポリブデン管も劣化が進んでいる証拠であり、今後の更新配管工事における工事範囲決定に活かしたい。

2．４号館配管改修

・４号館１階床下給水管腐食状況、配管に孔が開き一斉工事まで持ち堪えることが難しいと判明した。説明会に参加した4号館組合員からも異論なく、理事会の責任において工事を早急に着手し期末総会で後付け承認とする。見積金額による工事着手決裁をする。更新配管材料はポリエチレン樹脂管を使用。工期は全体でおよそ２週間程度となります。

3．手すりの工事、床清掃

・手すり工事は順調に進んで12/25完了予定　完了後、設備担当理事、業者と完了検査確認する。　

・床清掃は工事完了　各号館担当理事により清掃状態を確認します。

4．ゴミ対策

・第５週の古紙回収は自治会委託業者にして貰う事が決定。後日自治会から公告。

・不燃ゴミ回収拒否について12月26日の3者協議会で打合せ予定。

・８号館の放置テレビ　放置者が判っていることもあり、管理事務所で、一週間以内に、適正な処理方法の通知などを含め、放置者の現品回収が進むよう対応してもらう。

5．定期管理事項

　　・水質点検　異常なし

　　・掲示板、許可範囲確認等　　　　

12月26日に3者協議会でルール等共通認識を協議します。

　　　（営利目的の文書は掲示禁止とする。自治会許可と管理組合許可の棲み分け）

６．設備関係

・倉庫管理は３者協議会待ち

・電気室分電盤ブレーカの行先表示は、電気設備委託業者と管理事務所、設備担当理事で相互確認し、分かりやすいようにする。別途都野川氏の日程調整を受けて打ち合わせします。

・水、ガス、非常の際に止めるバルブ位置について、及び電気室に置くべき図面についても上記同様。

＜会計報告と連絡事項＞

配布資料によりHLより説明　

・第33期10月31日現在　貸借対照表と月次収支報告書の説明。特に大型出費なし。

・管理費滞納者状況説明：11月末滞納者数７名　未収金合計金額854,363円

・４、５、６、号館来年3月保険更新に関連してマンション総合保険改正の説明：来年1月大幅値上げが予定されている。保険掛け金値上げにについては、風水害多発よりも漏水多発の影響が大きい。

管理組合としても広報などで、配管修繕の必要性や、個人加入の損害保険オプションの推奨などをします。

・管理会社、ホームライフ㈱は親会社変更（穴吹興産）に伴い、事務所を12月20日船橋の朝日生命ビルに移転する。連絡先などは、階下掲示の通り。

午後の長期計画検討会で、劣化診断報告

・屋上防水、鉄部塗装について、緊急工事を必要とする部位あり。

→屋上防水については、これまでの施工業者のフォロー点検報告と乖離あり、点検報告については、雨漏れ対応と合わせ、上記のように対業者交渉を委託。緊急を要する工事の金額、工事時期、工事範囲については、長期計画見直しと合わせHLフォロー。次回12/20協議会で再度協議

・結果評価についての不足事項は、診断委託先でフォロー中。修正版後日提出。

2020年度　第5回理事会要旨

　2020年10月11日（日曜日） 9時00分から第5回通常理事会を開催。

出席者は理事9名、監事2名、オブザーバー3名（ホームライフ管理（株））

＜議事概要＞

１．8月度会計報告と9月度会計見通し

　ホームライフ管理㈱から、「第33期貸借対照表」と「月次収支決算書」について、8月確定値及ほうｋ　管理費等の滞納者リストの報告があり、前月より滞納者数は1名減少しましたが、今後とも引き続き支払い催促と競売進捗フォローを継続していく。

2．HP作成者と防火管理者の後任問題

　「HP作成者」と「防火管理者」については、恒久的に委託できる訳ではないので、引継、変更を考えておく必要がある。防火管理者については、次期候補の目途もあり、フォローするが、HP作成者については、現状目途が立っていない。専門業者に依頼する場合も考えて費用や問題点を今後考えておく必要がある。

3．給排水管更新の見積もり（長期計画用数値）

京浜管鉄㈱の見積り数値提示が遅れているが、今週中に提示見通し。

4．７号館での漏水問題関連

　７号館での漏水に関連し、配管修繕の工事範囲とも絡むので、ポリブテン管の詳細調査を行う。

5．10月25日予定の報告会

　10月25日予定の報告会は出席者が多いため、理事、一般者共に午前と午後に分けて実施。出席者の詳細は後日決定。

　6．貯水槽

現場調査の結果、受水槽は問題無かったが、電気室扉が腐食し、動力分電盤への浸水が見られ

　た問題で、理事会後、動力分電盤への浸水経路確認に行くも浸水痕跡は不明のまま。

ドアは、扉の合わせ面が錆びて小扉を齧っている状況。応急修理したが、ドア交換が必要な状況。屋上階段など他にも腐食が進行している扉類があるので、全館の劣化点検後、工事起案する。

7．手すり補修

　見積もり2種類受け取ったが、折り返し部の工法の違いで値差がある。強度的な重要性は低いので安い工法で実行決裁。

8．高木剪定

　ワーカーズコープ案として4号館周囲クスノキ4本の剪定と8号館南側6本の伐採の提案を受けている。前者については4本の剪定理由確認の上、見積もりを依頼し、その後理事会決裁する。

後者のメタセコイヤの伐採は、国土交通省の標準管理規約注釈により、総会決議が必要であること

が判明したので、実行案を作り、次回総会へ上程。その前にワーカーズコープを呼んで再度打合せ。

　下記を植栽の剪定、伐採の基本原則として理事会で確認した。

1. 台風などの事故リスクを回避する(枝打ちなどで、吹き抜けをよくする。一旦坊主になって

　も、見栄えがそこそこ回復するまでの期間が判っておればよい)

　　2. 適当な間伐で、弱る木を減らす。

　　3. 埋設管などへの根張りで障害をもたらすものは、障害に応じた処置をする。

4. 日照、プライバシー、美観など、価値観が人により異なるものは、大多数の合意形成を待　

　つ。

9．長期計画

　サッシ交換の見積り結果が出たが、肝心の部品交換費用が抜け落ちていて、本来の狙いが、戸車交換（放置するとレールまで傷む）、クレセント錠の交換（廃型対応）なので、見積り範囲を戸車とクレセント錠の交換に絞り、再度見積りを依頼する。

　現行の管理規定では、サッシ、網戸などの共有/専有区分について曖昧な所が残るので、期末総会に規定改定案を提出し明確化する。

10．CC委員会、自治会を含む３者連絡会

　・敬老会は中止するが、記念品替り75歳以上の方（250人）にマスク配布

　・自治会費の徴収方法の変更

　・災害時対応⇒黄色のタオルを玄関ポストに差し込む

　・不燃ごみの回収拒否が増加⇒対応の検討が必要

　・コミュ二ティセンター一階の換気

11．劣化診断

　京浜管鉄、ホームライフの2社の見積りが出た。価格差（内容的に委託業者の時間割賃金の差により、内容的には同等と判断）、及び、診断と管理の連続性のメリットから、建物の劣化診断についてはホームライフ依頼することとする。10月下旬に調査を行い、報告書のまとめに約40日、12月13日に理事会報告を受ける。これを長期計画に折り込み、1月に住民説明会を行う。理事会作成の素案を、総括票様式にコンバートし、最終的に総会説明に耐えるように形を整えて貰うことはホームライフに委託。1月説明会については別途協議。

2020年度　第6回理事会要旨

11月8日（日曜日）午前9時から2020年度第6回通常理事会を開催しました。出席者は理事8名、監事2名、オブザーバー2名（ホームライフ管理㈱）です。当日午前中は11時30分に終了し、午後13時から特別に「長期大規模修繕計画」について議論して、午後15時に終了しました。

＜10月度会計報告＞　

　ホームライフ川嶋氏より、第33期貸借対照表と月次収支報告書の説明

＜決議事項＞

１．11月6日　CC委員会の報告

＊コロナ対策のため、コミュニティセンター1階スペースの換気工事の件

　窓に換気扇を設置して、はめごろし窓を改造する。

＊ロビーのダウンライトのＬＥＤ化、器具交換の件

2．防災団

防災団初動対応マニュアルなど、設備関係に理事会フォロー事項がある。一応、体制表はあるが、実際の災害時の集合状況は不透明であり、実際に集まったメンバーを再編成して災害時に対応する。

　　①　建屋関連

当組合関係では7号館駐車場の下には擁壁亀裂もある。ＨＬの現在の劣化診断の対象とする。この亀裂は、2011年の地震で発生したらしい。赤松理事長時代に応用地質に、マーカー設置と流動評価を依頼した経緯はあり、その時点では問題なしとの評価であったらしい。

　　②　エレベータ

昨年耐震補強工事を実施している。国交省のガイドラインは、2011年の地震を踏まえたものではあるが、それ以上の震度の災害について閉じ込められた人がないことを保証するものではない。

　　③　停電

復電火災が懸念される場合（家具倒壊が多い時など）、電気室ブレーカーを遮断し、安全確認の取れたフィーダーから復電させることが必要。

発電機用のガソリンの確保や、各戸でのLEDランタンの備蓄の必要性がある。

　　④　給水、漏水

漏水の際に備え、バルブの閉鎖→場所の確認をしておく。井戸水が使えなくなる事もあるので各人水を備蓄しておく。

　　⑤　トイレ

トイレ用備品（吸水）を各戸で確保。断水時には、使用制限もアナウンス

3．消火栓

日立より設備点検の報告（防火責任者岩井氏も点検立ち会い）

ホースの耐圧試験が必要

5．HLへの依頼事項の経過、進捗確認

　　①　屋上防水

保証切れとなるので、これまでの修繕経緯や今後の対応できちんとしためりはりが必要。

　　②　サッシ部品交換見積り（長期計画用）

戸車交換、クレセント錠の単価は出てきたが、長期計画では号館毎の数値を出すことが必要。

　　③　日立依頼工事の計画

防火用貯水槽は発注済み。井戸脇バルブは工事途中。桝の蓋交換は再検討中。4号館車止めは見積もり中。各所の扉交換―見積もり中、

　　④　植栽打ち合わせ

　　　11月9日17:30～から、植栽業者社長の植栽の考え方、間伐、枝打ちの対象の選定

の考え方を聴く。

　　⑤　JFE委託ポリブデン管分析

過去の解析では、ポリブデン管自体には劣化なし。曲げ部分が劣化した可能性がある。漏れが7号館に多い。今回解析結果と合わせ検討する。

　⑥　エレベーター損傷フォロー

　　　4号館、7号館共に工事済。

6．手すり工事

　　11月30日から12月25日の予定で実施する。

7．ゴミ対策

３者協議会で検討するものとする。

８．定期管理事項

水質検査：問題なし

　　清掃：範囲、インターバルの書類を確認する。

9．設備関係

   ①７，８号館の倉庫は現在野球チームも利用しているが、本来の使用目的（住宅の清掃、改修の用品収納）とは異なるので、３者協議会で善後策を話し合うこととする。

②各戸の火災報知器点検漏れは現状では問題ない程度で点検できている。

10．10月25日配管検査説明会の質問レビュー

修繕の進め方などに関する質問は今後の広報や説明会での説明対象とする。

各理事においては、各自の疑問や説明すべきと考える事項について次回会合で説明する。

　　　　　　　　　　　2020年度　第4回理事会開催報告　　　　　

　9月13日（日曜日）午前9時から第4回通常理事会を開催しました。出席者は理事7名、監事3名、オブザーバー2名（ホームライフ管理㈱）です。当日は午前中は11時15分に終了し、午後13時から特別に「長期大規模修繕計画」について議論して、午後15時過ぎに終了しました。

1．2020年7月度会計と8月度会計見通しの報告

　ホームライフ管理㈱から配布された「第33期会計報告書」に基づき7月会計報告と、8月会計見通しの報告がありました。今までは確定した結果だけの会計報告でしたが、確定までに時間が長すぎるので今月からは8月決算の見通しも含めて報告されました。

2．給排水管検査の結果と今後の課題

給排水管路劣化診断を実施した「京浜管鉄工業㈱」から、やすらぎの街の皆さんに直接診断結果を報

告する「給排水管劣化診断結果報告会」を、来る10月25日（日曜日）10時～12時に開催することを決定しました。給排水管劣化診断結果報告会の案内は「やすらぎ臨時特別号」として近日中に全戸に配布します。

　尚、京浜管鉄工業㈱の「給排水管劣化診断結果」については、スカイタウンの「ホームページ」に既に掲載されています。又、当日の配布資料は事前に各戸に配布しますので、これやホームページにある状況資料を見て、「やすらぎ臨時特別号」の参加票にある意見質問欄（欠席者を含む）に記入投函をして頂くようお願いします。

3. 貯水槽問題

　8月3日に日立と防水用貯水槽の補修および受水槽の保守更新計画について話し合った後の「見直し見積もり」で、更新する場合の更新費用と、改修する場合のバブル更新込みの改修費用の2種類の見積もりを受領しました。その後の調査でFRP水槽の経年的な強度低下のレベルが分かってきて、水槽の中間的な塗装補修も行われていないので、震災時の消火活動に問題が発生する可能性等耐震性を考えて更新する方法が了承されました。

　又、長期計画用の数値として、FRP製とステンレス製の2種類の概算見積もりを入手したが、FRP製の経年強度低下問題を考えるとステンレス製の方がライフサイクルコストと言う意味で安くなりそうなので、長期計画にはステンレス製の見積もり値としておくこととしました。今年度末のタンク清掃に合わせて、FRP水槽の経年的な強度低下と仕切り板の強度低下を考慮した改修可能性や更新時期の見極めのため、「水槽診断士」の劣化診断を受けることを計画しています。

4．雨水桝閉塞対策

管路と桝（マンホール又はハンドホール）の閉塞問題は先月管理組合理事会のメンバーで予備調査し

たが、桝が小さすぎて中に入って加工ができず、事前調査止まりで終わった経緯もあり、当初専門業者に調査改善工事をお願いすることになりました。そのため日立の見積もりを受け、清掃のための桝の大型化も含めることとしました。改修のための掘削範囲が状況次第ということもあるため、桝の大型化込みで3段階の見積もりを受領していますが、実際に調査・工事をやりながら状況によって最終的な支払額を決定することとなりました。

4. 長期計画

・長期計画用「非常灯更新見積もり」の提示があった。既設設備と若干の寸法相違があるので、大規模修繕の天井塗装の前年に入れ替えるのが望ましいと言えます。

・配管改修のおおよその概算数値（長期計画設定用）を京浜鉄管㈱に要求中です。

・建屋劣化診断見積もり（長期計画での大規模修繕の時期、費用の確定のため必要と考えました）の進捗状況をホームライフから報告。コンクリート劣化・中性化については先行き見通しのために、もう少しデーターが必要なので、近隣住宅などのデーター入手の可能性をホームライフに打診中。

・日立点検項目の棚卸（長期計画と来期業務計画）。

分電盤更新の話もあるが、その前に日常の点検、清掃が基本にあります。しかし、特に、各戸の頭にある主幹的な盤については、東電や各戸との停電処置対応が必要なため、手を触れるのは難しいというのが実態です。雨水が浸入する盤もあります。こういった状況も踏まえ、現在管理している日立とも相談し更新タイミングを検討して行きます。

また、盤は多数あり全部のものが点検対象に入っている訳でもありません。例えば、現状で盤のラン　

プ点灯状態しか見ていないとか、内部の埃や錆を見る等の点検、清掃の範囲もきちんと決まっていませんし、上記のように、実際できない場所もあります。官庁提出資料だけでなく、今後状況を見直し、相互に合意した点検管理内容については記録として残る報告をしてもらう必要があります。新たに追加すべきとなった項目が1年以下のインターバルで必要となれば、来期の業務計画や委託契約に反映します。もっとインターバルの長いものや、今年度に追加実行する項目は、臨時工事として契約します。

・共用廊下や階段踊り場のアルミ手摺りの更新の是非の話があったが、数名の理事の観察では特に現状で問題はないと判断されたので、更新計画の必要性はないと結論されました。

・ゴミ収集場前の駐車禁止表示の設置は完了しました。

・ポンプ室屋上の排水改良工事後の目地の状態は点検で異常なしとの判定になりました。

・ポンプ室非常用発電機の不調問題。

台風シーズンが来たので、早急に点検修理を進めます。予定していた制御電源ブレーカーの交換はこの発電機の復調後に実行します。

5. その他

・井戸脇の漏水。見積もり受領後に工事を開始します。工事着工前の穴掘りと、着工後の実際に交換した部材の状況に合わせるため2本立ての見積もりとします。

・鳩対策の追加要求あり。ワーカーズコープの手で4号館も処置がされ、改善されている。しかし巣の除去や増殖防止をしないと、経路の移動をやっても根絶は難しいものと思われます。

・リフォーム廃材搬出時のエレベーター内装損傷。エレベータ会社に改修を依頼し補修費用をリフォーム業者に請求。リフォーム工事管理上の不具合もあるため、業者に改善を求め、管理センターにフォローをお願いしています。

・8号館西の「ＭＤＦ］（電話線配線盤）の鍵が壊れている問題。壊れた原因は鍵のかかった状態でこじ開けたものと見られ、キーのヒンジも変形しているので改修しました。ドア本体も変形しており、きちんと閉まらない状態でした。7号館と8号館のキーは一般の汎用キーであり、強度的に弱い。セキュリティー向上（盗聴防止）という意味ではドアーとキーの交換も今後検討した方が好ましいのですが今後の課題としました。

・鉄部塗装として、自転車小屋の柱根元の塗装に若干錆の進行が認められ、ゴミ捨て場や電灯柱状況も合わせて、現状確認、塗装履歴確認をホームライフに依頼し、緊急性が認められた場合は来期工事として起案することを検討します。

・「管理マニュアル」第3版をホームページに登録しました。第1版は2012年の大規模修繕担当の理事会が作成、第2版は2016年の理事会が担当設備改修記事を増補して作成。近く大規模修繕を控えて後続の理事会に工事計画進行の参考にしてもらうには、長期計画、大規模修繕の記事が少ないのでその部分を中心に増補しました。

・長期修繕計画の検討会

午後13時～15時まで理事会を延長して、長期修繕計画の検討を事前に配布された資料に基づいて行われました。資料で2020年度から2040年度までに予想される修繕項目に対して費用と必要性の是非について議論を交わしました。大きな出費は、外壁塗装などの大規模修繕に加え、ここへ来て障害対応、保険金対策として必要度が高まった配管修繕であり、これらで資金繰り（積立金増額と借入金）の大半が決まります。このため、今後、配管の状況について、住民の方への理解を促進すると共に、これらの大工事の所要費用の精度向上を検討します。また、費用が小さいもの、法的制約のないものは、毎年の補繕費用で対応できるという考え方で長期計画の検討を進めます。